A ideia de investir em novos empreendimentos nas capitais do Rio de Janeiro e de São Paulo é cada vez mais discutida entre os hoteleiros, principalmente nos últimos meses. Em função dos grandes eventos esportivos a serem realizados no Brasil a partir de 2014, a intensidade dos debates só fez crescer. O desejo tanto das grandes quanto das pequenas redes em garantir a expansão e a concorrência em mercados cobiçados ficou evidente quando a lista de hotéis em aprovação nas prefeituras começou a aumentar exponencialmente.
Num artigo, Diogo Canteras, diretor-presidente da Hotel Invest, expõe dados que discorrem sobre o crescimento da hotelaria brasileira. Segundo ele, o momento é de transição na entrada de um novo ciclo de desenvolvimento. O diretor acredita que este processo, portanto, "tem potencial para ser maior do que o dos apart-hotéis da década de 1990 e, ao contrário daquela época, poderá ser sustentável e produzir empreendimentos rentáveis para seus investidores".
Historicamente, houve grande estagnação na oferta de novos quartos em 2004 - devido ao boom que aconteceu na década anterior. Porém, de acordo com Canteras, até 2009, a cada dez estudos de viabilidade para novos empreendimentos hoteleiros que se faziam no Brasil, sete ou oito eram inviáveis. Hoje, em cada dez estudos, metade já se mostra viável, e o número tende a aumentar nos próximos anos.
A reportagem abaixo não pontua conclusões ou direciona o leitor a fazer escolhas. Com o objetivo de refletir sobre uma das maiores questões do setor atualmente, o Hôtelier News entrevistou o especialista Cristiano Vasques, da Hotel Invest, e hoteleiros de três grandes redes do País, ligados à área responsável em avaliar o desenvolvimento de novos negócios. A dúvida da viabilidade, que dá origem a outros pormenores, é a base para o início da conversa.
Afinal: O eixo Rio-São Paulo é realmente a melhor opção para novos investimentos hoteleiros? Quais são as dificuldades que assolam o tema? Esses são os assuntos bases tratados nesta Especial de Mercado.
Por Nathalia Abreu
A questão da viabilidade
"Fazer investimentos em hotéis viáveis é uma realidade muito clara no Brasil hoje". Com esta afirmação, Cristiano Vasques, sócio da Hotel Invest, defende que o foco da hotelaria atual está principalmente no bom momento do segmento de negócios, que toma conta do eixo Rio-São Paulo. As boas condições, tanto do ponto de vista da demanda quanto do ponto de vista da dificuldade de se fazer novas ofertas, resulta em um mercado mais seguro, mais diversificado e maior.
Segundo Vasques, esta grandeza sujeita à "absorção" de muitos quartos novos de hotel. "Por ser uma economia diversificada, tanto no Rio quanto em São Paulo, o apoio está em diversas pernas. Qualquer setor econômico que tenha um ou outro problema acaba apoiado por diversos outros setores econômicos. A região tem uma economia muito robusta, muito diversificada. Por serem os dois principais polos econômicos no Brasil, é muito importante para os investidores pensarem no eixo. Apesar de a hotelaria estar em voga agora e de haverem grandes possibilidades de investimentos de Norte a Sul do Brasil, em São Paulo e no Rio, especificamente, isso é ainda mais especial", diz.
Como principais fatores para esta preferência, ele pontua o baixo nível de concorrência com outros novos projetos, a perspectiva de rentabilidade e crescimento e a segurança.
Dados do artigo de Diogo Canteras, também da Hotel Invest, estipulam a linha do crescimento. O gráfico abaixo representa o volume de novas UHs em construção comparado ao valor de investimento previsto (em milhões de reais) para os próximos dez anos para a capital paulista. Enquanto em 2012 a expectativa é de um investimento de R$ 200 milhões para a construção de 1 mil UHs, em 2020 o número de quartos mais do que duplica, bem como o investimento, passando para 2,5 mil unidades e cerca de R$ 500 milhões.
(imagem: Divulgação / Hotel Invest)
Já abrangendo o Brasil como um todo, o crescimento é também ininterrupto. De 2011 para 2020, o número de apartamentos cresceu aproximadamente sete vezes, assim como o investimento previsto aumentou na mesma proporção.
Para Abel Castro, diretor de Desenvolvimento da Accor na América Latina, estes dois mercados sempre foram e continuam sendo os principais do Brasil, principalmente pelo forte apelo de atender às necessidades de procura. "São as principais cidades do País por gerador de demanda, seja pela questão de negócios, como é em São Paulo, ou seja pela questão de lazer, como é o caso do Rio de Janeiro - que também acaba focando no business", pontua.
Segundo o diretor, para a Accor, que tem bandeiras de todos os segmentos, desde o super econômico até o luxo, esta demanda mais alta está quando se fala nas bandeiras econômicas. "As bandeiras mais simples crescem mais que as midscale, por causa de uma óbvia relação de demanda. Os hotéis da base crescem em uma velocidade muito maior do que os hotéis no topo da pirâmide. No Brasil isso é uma novidade. Em São Paulo, por exemplo, antes você só tinha hotéis de luxo na região da Avenida Paulista, ou hotéis muito ruins - que não eram concebidos para uma operação econômica. Porém, mesmo assim, no entendimento da Accor, cabem hotéis para todos os segmentos nas duas cidades", conclui.
Analisando os dois mercados, a Accor hoje possui nove hotéis em operação no Rio de Janeiro e 40 em São Paulo. Entretanto, Castro adianta que a operadora terá sete novos empreendimentos no Rio até 2014. "Para a Accor, por mais estranho que pareça, hoje é mais viável desenvolvermos hotéis no Rio do que em São Paulo. Mas pelo histórico da quantidade de hotéis que já temos nas duas cidades, o desenvolvimento no Rio sempre foi quase impossível. Nós abrimos o primeiro ibis lá faz três anos, mas agora teremos um ibis em Copacabana, por exemplo, que é uma região de sonho para todos os hoteleiros".
Já para o THG (Transamérica Hospitality Group), o foco é um pouco diferente. Heber Garrido, diretor executivo do grupo, explica que no entendimento da empresa a realidade das duas cidades é distinta, e São Paulo está bem atendida. Por outro lado, o Rio de Janeiro ainda precisa melhorar a oferta. "Não dá para aceitar que a oferta hoteleira do Rio seja a metade ou menos do que a metade de São Paulo. Porém, no momento, acredito que isto passará por mudanças: somente na Barra da Tijuca há 11 projetos aprovados na prefeitura, o que totaliza aproximadamente 3 mil novos apartamentos, dobrando os números existentes até 2014 na região", diz.
Garrido menciona que entre as três regiões possíveis para desenvolvimento hoje na capital fluminense - Barra da Tijuca, Porto e Centro - o Transamérica se interessa pelo entorno da Barra. "Nas outras regiões cabem modelos econômicos, diferente do foco da rede; por motivos estratégicos, trabalhamos apenas com midscale e não pretendemos mudar. Estamos com um estudo na região, pois entendemos que a Barra é outra cidade. Ali não temos o turista de lazer, e sim o público de executivos. Para nós, o interessante no negócio hoteleiro no Rio de Janeiro hoje é totalmente corporativo".
Eduardo Camargo, diretor de Desenvolvimento do IHG (Intercontinental Hotels Group), defende que mesmo após a recente saída do IHG de São Conrado (RJ) do portfólio da rede, a análise de projetos continua no Rio de Janeiro, com a expansão de todas as marcas. Para eles, a cidade está no topo da lista de estratégia, pela importância como destino - tanto corporativo e de eventos, quanto de turismo de lazer.
"Em ambos os casos, o mercado está carente de bons produtos e de marcas internacionais, haja vista a ocupação destas cidades, que já vivem um gargalo e um visível crescimento do RevPar [indicador de rentabilidade que considera a diária média e a taxa de ocupação]. O investimento imobiliário em hotelaria passou a ser considerado por todas as construtoras e desenvolvedores de projetos que já olham para este segmento com maior carinho", reflete Camargo. "Vale lembrar que há também vários fundos de investimentos internacionais com desejo de entrar no Brasil comprando empreendimentos, o que não existia dez anos atrás. Estes fundos especializados já comprovam a viabilidade do negócio hoteleiro em grandes centros e, em um futuro próximo, em muitos destinos do Brasil", completa o executivo.
As dificuldades
Claro, que apesar das apostas positivas nas duas cidades, os fatores dificultadores e os riscos sempre podem existir. Alguns dos apontamentos feitos pelos entrevistados como principais limitadores foram o valor e a escassez de terrenos para construção e desenvolvimento.
Abel Castro é otimista mesmo com os problemas existentes. Bons parceiros, boas marcas e bons produtos são para o diretor três facilitadores para se desenvolver em mercados difíceis, como o Rio de Janeiro. Segundo ele, os sete empreendimentos atualmente em processo da Accor foram viabilizados por causa destas três vertentes.
"São Paulo hoje tem uma dificuldade muito grande de terreno, porque as incorporadoras compraram muitos e eles se valorizaram demais, fazendo com que seja difícil encontrar locais livres para desenvolvimento hoteleiro. Um hotel compete com um escritório, com um desenvolvimento residencial e com o desenvolvimento corporativo. O mesmo terreno serve muitas vezes para shoppings, escritório e hotéis. Como os escritórios estavam dando muita rentabilidade nos últimos tempos, a construção em São Paulo não se baseou em hotéis", diz Castro.
O diretor de Desenvolvimento da Accor na América Latina fortalece a ideia de que, com a melhora da ocupação e da diária, surgem dois movimentos importantes. O primeiro deles é a melhora na performance dos hotéis, e o segundo movimento são os escritórios e as salas comercias, por exemplo, diminuindo o ritmo. "Agora os incorporadores têm que pensar em um novo negócio para desenvolver. E como o retorno no negócio hoteleiro vem melhorando a cada dia, é o momento que vai haver, nos próximos dois, três anos, uma retomada no desenvolvimento em São Paulo, pela necessidade e pela carência", diz.
Para Vasques, a ideia é basicamente a mesma. Ele entende que a lucratividade de um projeto hoteleiro é menor do que um projeto comercial, e o hotel geralmente entra em grandes projetos, como algo que agregue valor ao mesmo - induzindo a demanda para a região, por exemplo.
"O hotel sempre acaba perdendo a competição para outros produtos de natureza imobiliária. Ele geralmente também não ocupa muito espaço dentro do projeto como um todo. Em São Paulo, especificamente, os terrenos são caros e existe muita demanda. O hotel comparado com outros produtos imobiliários acaba ficando sempre em uma posição desfavorável, o que torna mais difícil fazer hotéis novos. O terreno no Rio de Janeiro é ainda mais restritivo do que em São Paulo", esclarece o sócio da Hotel Invest.
"A Copa traz armadilhas"
Diversos setores econômicos do Brasil passaram por um grande momento de empolgação desde o anúncio dos eventos esportivos que serão realizados no País. Porém, há controvérsias na opinião de investidores e diretores de empresas. Alguns estão preocupados com o momento, independente da Copa do Mundo, e outros acreditam que esta seja uma oportunidade para alavancar futuros negócios.
"A Copa traz armadilhas. Se fala muito em hotelaria hoje por conta dos grandes eventos, e em algumas cidades - a exemplo de Manaus (AM), Belo Horizonte (MG) e Goiânia (GO) - está se prevendo um crescimento muito grande de hotéis durante os eventos, mas depois disso não sabemos como vai ficar. Para o Transamérica, a conta é independente de Copa, de Olimpíadas. É preciso analisar se o empreendimento se paga hoje e se continuará sendo rentável depois", diz o diretor do THG.
Por outro lado, Eduardo Camargo, do IHG, acredita que a Copa foi um fator que impulsionou ainda mais a hotelaria, principalmente para as cidades que receberão os jogos. "Temos casos ilustrativos dentro do IHG, como Cuiabá (MT) e Belo Horizonte (MG), que já estavam em estudo, mas foram concretizados para poder receber o evento. Os focos principais destes hotéis foram a sua viabilidade e a possibilidade de maior produtividade no ano da Copa do Mundo", menciona.
O especialista Cristiano Vasques alerta sobre a situação. Segundo ele, o efeito legado da Copa do Mundo será relativo, pois o grande público hoje tem haver com negócios e não com turismo. "Não adianta incentivar o lazer, pois hoje ele representa apenas de 5% a 10% do mercado. A Copa do Mundo agrega pouco. O mercado mais profissional, as operadoras hoteleiras, gente que é do mercado e entende de incorporação, de investimento, já sabe que a hotelaria talvez dê algum incremento na renda de um a dois meses apenas dentro daquele ano".
Serviço
www.hotelinvest.com.br
www.ichotelsgroup.com
www.accor.com.br
www.transamericagroup.com.br
Fonte: http://www.hoteliernews.com.br/HotelierNews/Hn.site.4/NoticiasConteudo.aspx?Noticia=70552&Midia=2
Num artigo, Diogo Canteras, diretor-presidente da Hotel Invest, expõe dados que discorrem sobre o crescimento da hotelaria brasileira. Segundo ele, o momento é de transição na entrada de um novo ciclo de desenvolvimento. O diretor acredita que este processo, portanto, "tem potencial para ser maior do que o dos apart-hotéis da década de 1990 e, ao contrário daquela época, poderá ser sustentável e produzir empreendimentos rentáveis para seus investidores".
Historicamente, houve grande estagnação na oferta de novos quartos em 2004 - devido ao boom que aconteceu na década anterior. Porém, de acordo com Canteras, até 2009, a cada dez estudos de viabilidade para novos empreendimentos hoteleiros que se faziam no Brasil, sete ou oito eram inviáveis. Hoje, em cada dez estudos, metade já se mostra viável, e o número tende a aumentar nos próximos anos.
A reportagem abaixo não pontua conclusões ou direciona o leitor a fazer escolhas. Com o objetivo de refletir sobre uma das maiores questões do setor atualmente, o Hôtelier News entrevistou o especialista Cristiano Vasques, da Hotel Invest, e hoteleiros de três grandes redes do País, ligados à área responsável em avaliar o desenvolvimento de novos negócios. A dúvida da viabilidade, que dá origem a outros pormenores, é a base para o início da conversa.
Afinal: O eixo Rio-São Paulo é realmente a melhor opção para novos investimentos hoteleiros? Quais são as dificuldades que assolam o tema? Esses são os assuntos bases tratados nesta Especial de Mercado.
Por Nathalia Abreu
A questão da viabilidade
"Fazer investimentos em hotéis viáveis é uma realidade muito clara no Brasil hoje". Com esta afirmação, Cristiano Vasques, sócio da Hotel Invest, defende que o foco da hotelaria atual está principalmente no bom momento do segmento de negócios, que toma conta do eixo Rio-São Paulo. As boas condições, tanto do ponto de vista da demanda quanto do ponto de vista da dificuldade de se fazer novas ofertas, resulta em um mercado mais seguro, mais diversificado e maior.
Segundo Vasques, esta grandeza sujeita à "absorção" de muitos quartos novos de hotel. "Por ser uma economia diversificada, tanto no Rio quanto em São Paulo, o apoio está em diversas pernas. Qualquer setor econômico que tenha um ou outro problema acaba apoiado por diversos outros setores econômicos. A região tem uma economia muito robusta, muito diversificada. Por serem os dois principais polos econômicos no Brasil, é muito importante para os investidores pensarem no eixo. Apesar de a hotelaria estar em voga agora e de haverem grandes possibilidades de investimentos de Norte a Sul do Brasil, em São Paulo e no Rio, especificamente, isso é ainda mais especial", diz.
Como principais fatores para esta preferência, ele pontua o baixo nível de concorrência com outros novos projetos, a perspectiva de rentabilidade e crescimento e a segurança.
Dados do artigo de Diogo Canteras, também da Hotel Invest, estipulam a linha do crescimento. O gráfico abaixo representa o volume de novas UHs em construção comparado ao valor de investimento previsto (em milhões de reais) para os próximos dez anos para a capital paulista. Enquanto em 2012 a expectativa é de um investimento de R$ 200 milhões para a construção de 1 mil UHs, em 2020 o número de quartos mais do que duplica, bem como o investimento, passando para 2,5 mil unidades e cerca de R$ 500 milhões.
(imagem: Divulgação / Hotel Invest)
(imagem: Divulgação / Hotel Invest)
Para Abel Castro, diretor de Desenvolvimento da Accor na América Latina, estes dois mercados sempre foram e continuam sendo os principais do Brasil, principalmente pelo forte apelo de atender às necessidades de procura. "São as principais cidades do País por gerador de demanda, seja pela questão de negócios, como é em São Paulo, ou seja pela questão de lazer, como é o caso do Rio de Janeiro - que também acaba focando no business", pontua.
Segundo o diretor, para a Accor, que tem bandeiras de todos os segmentos, desde o super econômico até o luxo, esta demanda mais alta está quando se fala nas bandeiras econômicas. "As bandeiras mais simples crescem mais que as midscale, por causa de uma óbvia relação de demanda. Os hotéis da base crescem em uma velocidade muito maior do que os hotéis no topo da pirâmide. No Brasil isso é uma novidade. Em São Paulo, por exemplo, antes você só tinha hotéis de luxo na região da Avenida Paulista, ou hotéis muito ruins - que não eram concebidos para uma operação econômica. Porém, mesmo assim, no entendimento da Accor, cabem hotéis para todos os segmentos nas duas cidades", conclui.
Analisando os dois mercados, a Accor hoje possui nove hotéis em operação no Rio de Janeiro e 40 em São Paulo. Entretanto, Castro adianta que a operadora terá sete novos empreendimentos no Rio até 2014. "Para a Accor, por mais estranho que pareça, hoje é mais viável desenvolvermos hotéis no Rio do que em São Paulo. Mas pelo histórico da quantidade de hotéis que já temos nas duas cidades, o desenvolvimento no Rio sempre foi quase impossível. Nós abrimos o primeiro ibis lá faz três anos, mas agora teremos um ibis em Copacabana, por exemplo, que é uma região de sonho para todos os hoteleiros".
Já para o THG (Transamérica Hospitality Group), o foco é um pouco diferente. Heber Garrido, diretor executivo do grupo, explica que no entendimento da empresa a realidade das duas cidades é distinta, e São Paulo está bem atendida. Por outro lado, o Rio de Janeiro ainda precisa melhorar a oferta. "Não dá para aceitar que a oferta hoteleira do Rio seja a metade ou menos do que a metade de São Paulo. Porém, no momento, acredito que isto passará por mudanças: somente na Barra da Tijuca há 11 projetos aprovados na prefeitura, o que totaliza aproximadamente 3 mil novos apartamentos, dobrando os números existentes até 2014 na região", diz.
Garrido menciona que entre as três regiões possíveis para desenvolvimento hoje na capital fluminense - Barra da Tijuca, Porto e Centro - o Transamérica se interessa pelo entorno da Barra. "Nas outras regiões cabem modelos econômicos, diferente do foco da rede; por motivos estratégicos, trabalhamos apenas com midscale e não pretendemos mudar. Estamos com um estudo na região, pois entendemos que a Barra é outra cidade. Ali não temos o turista de lazer, e sim o público de executivos. Para nós, o interessante no negócio hoteleiro no Rio de Janeiro hoje é totalmente corporativo".
Eduardo Camargo, diretor de Desenvolvimento do IHG (Intercontinental Hotels Group), defende que mesmo após a recente saída do IHG de São Conrado (RJ) do portfólio da rede, a análise de projetos continua no Rio de Janeiro, com a expansão de todas as marcas. Para eles, a cidade está no topo da lista de estratégia, pela importância como destino - tanto corporativo e de eventos, quanto de turismo de lazer.
"Em ambos os casos, o mercado está carente de bons produtos e de marcas internacionais, haja vista a ocupação destas cidades, que já vivem um gargalo e um visível crescimento do RevPar [indicador de rentabilidade que considera a diária média e a taxa de ocupação]. O investimento imobiliário em hotelaria passou a ser considerado por todas as construtoras e desenvolvedores de projetos que já olham para este segmento com maior carinho", reflete Camargo. "Vale lembrar que há também vários fundos de investimentos internacionais com desejo de entrar no Brasil comprando empreendimentos, o que não existia dez anos atrás. Estes fundos especializados já comprovam a viabilidade do negócio hoteleiro em grandes centros e, em um futuro próximo, em muitos destinos do Brasil", completa o executivo.
As dificuldades
Claro, que apesar das apostas positivas nas duas cidades, os fatores dificultadores e os riscos sempre podem existir. Alguns dos apontamentos feitos pelos entrevistados como principais limitadores foram o valor e a escassez de terrenos para construção e desenvolvimento.
Abel Castro é otimista mesmo com os problemas existentes. Bons parceiros, boas marcas e bons produtos são para o diretor três facilitadores para se desenvolver em mercados difíceis, como o Rio de Janeiro. Segundo ele, os sete empreendimentos atualmente em processo da Accor foram viabilizados por causa destas três vertentes.
"São Paulo hoje tem uma dificuldade muito grande de terreno, porque as incorporadoras compraram muitos e eles se valorizaram demais, fazendo com que seja difícil encontrar locais livres para desenvolvimento hoteleiro. Um hotel compete com um escritório, com um desenvolvimento residencial e com o desenvolvimento corporativo. O mesmo terreno serve muitas vezes para shoppings, escritório e hotéis. Como os escritórios estavam dando muita rentabilidade nos últimos tempos, a construção em São Paulo não se baseou em hotéis", diz Castro.
O diretor de Desenvolvimento da Accor na América Latina fortalece a ideia de que, com a melhora da ocupação e da diária, surgem dois movimentos importantes. O primeiro deles é a melhora na performance dos hotéis, e o segundo movimento são os escritórios e as salas comercias, por exemplo, diminuindo o ritmo. "Agora os incorporadores têm que pensar em um novo negócio para desenvolver. E como o retorno no negócio hoteleiro vem melhorando a cada dia, é o momento que vai haver, nos próximos dois, três anos, uma retomada no desenvolvimento em São Paulo, pela necessidade e pela carência", diz.
Para Vasques, a ideia é basicamente a mesma. Ele entende que a lucratividade de um projeto hoteleiro é menor do que um projeto comercial, e o hotel geralmente entra em grandes projetos, como algo que agregue valor ao mesmo - induzindo a demanda para a região, por exemplo.
"O hotel sempre acaba perdendo a competição para outros produtos de natureza imobiliária. Ele geralmente também não ocupa muito espaço dentro do projeto como um todo. Em São Paulo, especificamente, os terrenos são caros e existe muita demanda. O hotel comparado com outros produtos imobiliários acaba ficando sempre em uma posição desfavorável, o que torna mais difícil fazer hotéis novos. O terreno no Rio de Janeiro é ainda mais restritivo do que em São Paulo", esclarece o sócio da Hotel Invest.
"A Copa traz armadilhas"
Diversos setores econômicos do Brasil passaram por um grande momento de empolgação desde o anúncio dos eventos esportivos que serão realizados no País. Porém, há controvérsias na opinião de investidores e diretores de empresas. Alguns estão preocupados com o momento, independente da Copa do Mundo, e outros acreditam que esta seja uma oportunidade para alavancar futuros negócios.
"A Copa traz armadilhas. Se fala muito em hotelaria hoje por conta dos grandes eventos, e em algumas cidades - a exemplo de Manaus (AM), Belo Horizonte (MG) e Goiânia (GO) - está se prevendo um crescimento muito grande de hotéis durante os eventos, mas depois disso não sabemos como vai ficar. Para o Transamérica, a conta é independente de Copa, de Olimpíadas. É preciso analisar se o empreendimento se paga hoje e se continuará sendo rentável depois", diz o diretor do THG.
Por outro lado, Eduardo Camargo, do IHG, acredita que a Copa foi um fator que impulsionou ainda mais a hotelaria, principalmente para as cidades que receberão os jogos. "Temos casos ilustrativos dentro do IHG, como Cuiabá (MT) e Belo Horizonte (MG), que já estavam em estudo, mas foram concretizados para poder receber o evento. Os focos principais destes hotéis foram a sua viabilidade e a possibilidade de maior produtividade no ano da Copa do Mundo", menciona.
O especialista Cristiano Vasques alerta sobre a situação. Segundo ele, o efeito legado da Copa do Mundo será relativo, pois o grande público hoje tem haver com negócios e não com turismo. "Não adianta incentivar o lazer, pois hoje ele representa apenas de 5% a 10% do mercado. A Copa do Mundo agrega pouco. O mercado mais profissional, as operadoras hoteleiras, gente que é do mercado e entende de incorporação, de investimento, já sabe que a hotelaria talvez dê algum incremento na renda de um a dois meses apenas dentro daquele ano".
Serviço
www.hotelinvest.com.br
www.ichotelsgroup.com
www.accor.com.br
www.transamericagroup.com.br
Fonte: http://www.hoteliernews.com.br/HotelierNews/Hn.site.4/NoticiasConteudo.aspx?Noticia=70552&Midia=2
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